원룸·오피스텔에서 2~3년 살다가 이사 나가는 날, 집주인이 방을 쓱 둘러보더니 “도배·장판 새로 해야겠는데요” 합니다. 그러더니 보증금에서 백만 원 가까이 빼겠다는 말이 나옵니다. 정말 내 돈인가, 아닌가 헷갈리는 순간입니다.
결론부터 말하면, 자연스러운 사용으로 인한 마모는 임차인 책임이 아닙니다. 하지만 ‘자연 마모’와 ‘과실 훼손’의 경계가 애매해서 분쟁이 자주 생깁니다.
원상회복 의무의 법적 기준
민법 제615조: “임차인은 임대차 종료 시 임차물을 원상으로 회복해야 한다.”
여기서 ‘원상’이 쟁점입니다. 입주 당시 그대로가 아니라, 통상적인 사용·수익에 따라 자연스럽게 마모된 상태까지는 원상회복 대상이 아닙니다. 대법원 판례도 일관되게 이 기준을 유지합니다.
자연 마모 vs 과실 훼손 구분
자연 마모 (임차인 책임 X)
- 3년 이상 거주로 벽지가 누렇게 변색
- 가구 놓은 자리 바닥 눌림 자국
- 창문 근처 곰팡이(환기 불가 구조 문제)
- 장판 끝 부분 들뜸
- 주방 싱크대 일반 사용 흠집
과실 훼손 (임차인 책임 O)
- 반려동물이 긁은 자국
- 흡연으로 인한 벽지 황변·냄새
- 물을 엎질러 생긴 얼룩
- 못을 10개 이상 박아 벽지 훼손
- 주방 화재로 그을음
내용연수 감가 적용
과실 훼손이어도 100% 새 것 기준으로 청구할 수는 없습니다. 감가를 적용해야 합니다.
국토부 공동주택 하자담보책임 표준 내용연수 기준:
- 벽지: 6년
- 장판(PVC): 6~8년
- 강화마루: 10~15년
- 도기·세면대: 10~15년
- 싱크대: 10년
예: 벽지가 3년 전에 시공된 상태로 입주했고 본인 거주 중 훼손. 벽지 교체 비용 50만 원이면, 3년 사용 차감 → 임차인 부담 25만 원입니다. 5~6년 된 벽지면 거의 감가 끝나 임차인 부담 거의 없음.
표준임대차계약서 기준
국토부가 정한 표준임대차계약서에 원상복구 기준이 명시되어 있습니다. 특약이 없으면 이 기준이 적용됩니다.
특약에 “임차인이 도배·장판 전액 부담”이라 되어 있다면? 계약서에 명시되어 있어도 법원에서 무효 판결이 나는 경우가 많습니다. 세입자가 통상 사용으로 마모된 것까지 전액 책임지는 건 불공정 약관으로 보는 경향입니다.
집주인 청구에 대응하는 순서
1단계: 사진·영상 증거 확보
입주 당일 찍어 둔 사진이 있으면 최고. 없다면 이사 나가기 전 전체 사진·영상 촬영. 집주인 입회 하에 찍는 게 이상적입니다.
2단계: 견적서 요구
“얼마 빼겠다”고 할 때 구두로 금액만 말하는 건 거절하세요. 실제 업체 견적서·세금계산서를 요구합니다. 업체 견적이 없으면 청구 근거가 없습니다.
3단계: 감가 계산 제안
견적서가 나왔다면, 내용연수 기준 감가 적용 후 본인 부담 계산해 제안합니다. 예: “6년 내용연수, 현재 4년 경과했으니 저는 1/3만 부담하겠습니다.”
4단계: 거절 시 보증금 일부 차감 거부
집주인이 감가 적용에 동의하지 않고 보증금에서 무단 차감하면, 지급명령 신청으로 차감액 반환을 청구합니다. 비용 5~15만 원.
자주 나오는 함정 케이스
케이스 1: “처음부터 상태 나빴어요”라고 주장만
사진 증거 없으면 본인 말만으로는 인정되기 어렵습니다. 이사 날 집주인 입회 하 현장 확인서를 받아두면 최선입니다.
케이스 2: 벽에 못 10개 박았는데 청구됨
보통 10개 이하는 통상 사용 범위로 봅니다. 그 이상이거나 못 구멍이 큰 경우(예: 선반용 앵커) 청구 대상입니다.
케이스 3: 반려동물로 인한 훼손
계약서에 “반려동물 불가” 특약이 있었다면 계약 위반 + 훼손 비용 전액 청구 가능. 반려동물 허용 조건이었다면 통상 사용 범위 내 마모만 인정됩니다.
케이스 4: 담배 냄새로 전체 도배 요구
흡연 훼손은 임차인 책임이지만, 청구 전액 부담은 아님. 감가 적용과 실제 필요한 부분만 한정됩니다.
지급명령이나 소송으로 갈 때
보증금 차감액이 부당하다고 판단되면, 지급명령을 신청합니다. 법원은 감가 적용 없는 청구는 대부분 기각합니다. 집주인이 증빙 자료(견적서, 사진) 없이 청구하면 반환 판결이 나옵니다.
승소 시 변호사 비용·인지대 등 소송비용도 집주인 부담입니다.
전세 계약 관련해서는 만기 보증금 반환 지연 대응과 임대차 분쟁 해결 가이드도 함께 참고하시면 도움됩니다.
집주인의 “관례상 이렇게 합니다”는 관례일 뿐 법은 아닙니다. 내 돈을 지키려면 기준과 증거를 아는 게 가장 빠른 길입니다.