계약 만기가 가까워지는데 집주인이 다음 세입자 구해지면 주겠다고 말하는 순간, 머리가 하얘집니다. 이사 스케줄, 다음 집 계약금, 아이 학교까지 줄줄이 엮인 상황이라 더 그렇죠. 여기서 중요한 건 감정보다 순서입니다. 단계별로 움직이면 대부분 해결됩니다.
1단계 – 만기 60일 전 내용증명 발송
법적으로 계약 해지 의사는 만기 2개월 전까지 명확히 전달해야 자동 연장(묵시적 갱신)을 막을 수 있습니다. 문자 한 통으로 말하는 걸로는 부족합니다. 내용증명 우편으로 해지 의사와 반환 기일을 서면으로 남기세요. 우체국에서 몇천 원이면 보낼 수 있습니다.
2단계 – 만기일 당일 이행 독촉
만기 당일 보증금이 들어오지 않았다면, 바로 다시 내용증명을 보냅니다. 이번엔 지연이자 청구 의사까지 포함합니다. 법정이자율(연 5%)로 지연일수만큼 이자가 붙습니다.
3단계 – 임차권등기명령 신청
여기가 많은 분들이 모르는 핵심입니다. 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 반드시 신청하세요. 등기가 잡히면 세입자가 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
- 신청 장소: 주택 소재지 관할 법원
- 필요 서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 해지 의사 증빙, 등기부등본
- 비용: 3~5만 원 수준
- 소요 기간: 2~4주
이사 전에 꼭 마쳐두는 게 좋습니다. 등기 없이 이사부터 나가면 순위가 밀려 돈을 돌려받기 훨씬 어려워집니다.
4단계 – 보증보험이 있다면 즉시 청구
HUG, SGI 등에서 전세보증금 반환보증보험에 가입돼 있다면 만기 이후 일정 기간이 지나면 보험사에 직접 청구할 수 있습니다. 보험사가 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고 집주인에게 구상권을 행사합니다.
의심스러운 거래 상황에서 쓸 수 있는 대응 방법은 전세사기 의심시 바로 보낼 문자 템플릿 10가지를 참고하세요. 서면 기록을 남기는 게 모든 과정의 핵심이라는 점이 보일 겁니다.
5단계 – 지급명령·소송
집주인이 반환 의사가 없어 보이면 바로 지급명령 신청으로 갑니다. 법원에 간단한 서류만 넣으면 2주 내로 ‘보증금을 지급하라’는 결정문이 나옵니다. 상대가 이의신청하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생겨 강제집행까지 연결됩니다.
실제 소송까지 가는 경우는 많지 않습니다. 대부분 3단계 임차권등기와 4단계 내용증명 누적만으로도 집주인이 부담을 느껴 해결됩니다.
하지 말아야 할 것
- 집 안 짐 방치한 채 나가기 – 점유권 이전으로 오해됩니다.
- 구두 합의만 믿기 – ‘다음 달에 준다’는 말은 법적 효력이 없습니다.
- 집주인 계좌로 부분 합의금 받고 나가기 – 잔액 청구가 까다로워집니다.
전세 관련 제도 전반에 대해 한 번 정리된 글을 보고 싶다면 전세 만기 전 체크리스트나 관련 보증보험 가이드를 먼저 읽어두면 좋습니다.
보증금은 ‘받을 돈’이 아니라 ‘받아내야 하는 돈’입니다. 번거롭더라도 단계마다 서류로 남기고, 등기 걸고, 보험 쓰는 순서만 지키면 대부분 정상 범위에서 해결됩니다.