원룸이나 오피스텔 계약하면서 “보증금 5천에 월세 50”과 “보증금 1억에 월세 30” 중 고르라고 하면, 대부분 “뭐가 유리하지?” 하고 망설입니다. 숫자만 보면 월세 차이 20만 원이지만, 보증금 5천만 원 차이가 있습니다. 이 돈을 어디에 어떻게 쓰느냐에 따라 손익분기점이 다릅니다.
법정 전월세 전환율
주택임대차보호법상 법정 전월세 전환율이 정해져 있습니다. 이게 기준선입니다.
현재 법정 전환율은 연 5.25%(기준금리 + 2%p 형태로 계산. 기준금리 3.25% 가정).
즉, 보증금 1,000만 원 = 월세 약 4.4만 원으로 환산됩니다. 100만 원 = 월 0.44만 원 약 4,400원.
두 선택지의 실제 전환율
선택지 A: 보증금 5천 + 월세 50
- 월세 합계: 50만 × 12개월 = 연 600만 원
선택지 B: 보증금 1억 + 월세 30
- 보증금 추가: 5,000만 원 차액
- 월세 감소: 20만 원 × 12 = 연 240만 원 절감
- 적용 전환율: 240만 / 5,000만 = 연 4.8%
즉, 집주인이 연 4.8% 금리로 본인 돈을 빌려준 것과 같은 효과를 세입자에게 주는 셈입니다. 법정 5.25%보다 낮으니 세입자에게 나쁘지 않은 조건입니다.
세입자 입장에서 손익분기
보증금 5,000만 원 차액을 다른 데 쓰면 얼마 벌 수 있을까요? 이걸 기회비용이라 합니다.
시나리오 1: 예금 3% 금리
- 5,000만 × 3% = 연 150만 원 이자
- 세후 (이자소득세 15.4%): 약 127만 원
보증금 A 선택하면 연 127만 원 이자 수익이 생김. 월세 차액 240만 원보다 적음.
→ B가 113만 원/년 유리
시나리오 2: ETF 연 7% 기대
- 5,000만 × 7% = 연 350만 원 기대수익
- 세금 고려(양도세 22%) 실질 연 273만 원
→ A가 33만 원/년 유리 (변동성 리스크는 별도)
시나리오 3: 전세자금대출 이용
전세자금대출 금리 3.5% 가정 시, 5,000만 원 대출이자 = 연 175만 원. 월세 절감 240만 원 대비 연 65만 원 이득.
단, 대출 한도·DSR·이자 납입 부담 등을 함께 고려해야 합니다.
법정 전환율 초과 요구는 거절 가능
집주인이 “월세 더 내려면 그만큼 보증금 더 올리세요”라며 법정 전환율보다 높게 제안하는 경우가 있습니다. 예: 보증금 2천만 원 낮추면서 월세 15만 원 올림(연 180만 원).
- 실제 전환율: 180만 / 2,000만 = 연 9.0%
- 법정 5.25% 초과 = 거절 가능한 조건
법정 전환율은 세입자 보호 규정이라, 세입자가 동의하지 않으면 적용할 수 없습니다. 협상 여지가 있다는 뜻입니다.
반전세·월세 전환 시 세액공제
월세로 전환하면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다.
- 연 총급여 7,000만 원 이하: 월세 15% 세액공제
- 연 총급여 5,500만 원 이하: 월세 17% 세액공제
- 한도: 연 월세 750만 원
월세 50만 원(연 600만) × 17% = 연 102만 원 세액공제.
월세 30만 원(연 360만) × 17% = 연 61만 원 세액공제.
A 선택 시 연 41만 원 세액공제 더 받습니다. 위 손익분기 계산에 이것도 더해야 합니다.
전세자금대출 + 월세 조합의 숨은 이점
전세대출 이자는 연말정산 소득공제 대상입니다. 근로자 기준 연 400만 원 한도 내 40% 소득공제(최대 160만 원 소득공제).
즉, 전세대출로 보증금 올리는 선택(B)은 이자 지출 대비 일부 세금 환급이 따라옵니다.
1인 가구 실전 추천
현금 여유가 없고 소득이 높지 않다면: A (보증금 낮추고 월세 높임) + 세액공제 활용.
현금 여유가 있고 저축 습관이 있다면: B (보증금 높이고 월세 낮춤) + 이자 절감 효과.
투자 성향이 있고 ETF·주식 장기 운용 의사가 있다면: A + 차액 투자.
보증금 안전성도 함께 고려
보증금이 1억을 넘어가면 전세권 설정 또는 보증보험 가입이 필수입니다. 특히 HUG 전세반환보증이나 SGI보증 가입을 추천합니다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어갈 경우의 안전망입니다.
5천만 원 차액에 고민할 때는 기회비용(예금/투자 수익) + 세액공제 + 안전성을 한 줄에 놓고 계산해 보세요. 대부분의 경우 단순 비교와는 다른 답이 나옵니다.